Piše: Tatjana Liktar Elez, arhitektonski ured METAR MILIMETAR d.o.o.
Investiranje u nekretnine još uvijek je najčešći oblik ulaganja novca u Hrvatskoj. Ako razmišljate o ovom tipu ulaganja, postoje informacije koje biste morali znati.
Planiranje i gradnja nekretnine proces je koji traje te iziskuje dobro planiranje i pripremu. Kada govorimo o gradnji kao investiciji, logika je jasna – gradnja vam se mora dugoročno isplatiti. Uspješnost investicije obično leži u kombinaciji dobro odabrane lokacije gradnje, čiste i jasne računice te kvalitetnog projekta.
No, krenimo redom, koji su koraci do izgrađene nekretnine?
Prije angažmana arhitekata i projektanata, važno je definirati projektni zadatak, sa svim zahtjevima i željama koje očekujete od nekretnine. Također, bitno je definirati budžet i procjenu troška gradnje, kako bi uskladili želje i raspoloživi budžet.
Ako je jedan od ciljeva sufinanciranje projekta iz fondova ili drugih izvora, raspitajte se koje uvjete projekt treba zadovoljiti. Posljednjih nekoliko godina pokazalo se kako su uvjeti energetske i ekološke održivosti sve zahtjevniji što može znatno utjecati na tehničke karakteristike građevine.
Kupnja zemljišta
Prilikom kupnje zemljišta važno je nekoliko koraka:
- Provjerite nalazi li se zemljište u građevinskoj zoni i upoznajte se s urbanističkim uvjetima poput minimalne površine čestice, izgrađenosti, broja katova i udaljenosti od susjeda. Informacije možete dobiti putem lokacijske informacije ili online prostornog plana, a za detaljniju analizu preporučujemo konzultaciju s arhitektonskim uredom.
- Zemljište mora imati pristup na javnu prometnicu. Ako je pristup osiguran služnošću puta, provjerite da je to pravo upisano u zemljišne knjige i dozvoljeno prostornim planom. Dostupnost komunalne infrastrukture smanjuje troškove priključenja, no, van urbanih sredina treba planirati alternative, poput sabirnih jama.
- Provjerite da li zemljište ima uredno stanje u katastru i gruntovnici koje se poklapa s fizičkim stanjem na terenu. Kod složenijih provjera i parcelacija preporučuje se angažiranje geodeta.
Projektiranje
Proces projektiranja počinje izradom Idejnog rješenja, u kojem projektanti u skladu s vašim projektnim zadatkom daju prijedlog organizacije i izgleda građevine. Na temelju Idejnog rješenja, ishode se posebni uvjeti i uvjeti priključenja. Po dobivanju uvjeta, pristupa se izradi Glavnog projekta.
Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se razrađuje tehničko rješenje građevine, te obuhvaća arhitektonski projekt, projekt konstrukcije, instalacije vodovoda, odvodnje, elektro i strojarskih instalacija, zaštitu od požara, usluge geodeta, a ovisno o namjeni i kompleksnosti građevine može sadržavati i dodatne projekte ili elaborate. Po završetku izrade Glavnog projekta, pokreće se zahtjev za izdavanjem Građevinske dozvole.
Osim Glavnog projekta, za gradnju na gradilištu bitno je izraditi Izvedbeni projekt i što detaljniji troškovnik.
Krećemo u gradnju
Gradnji građevine može se pristupiti na temelju pravomoćne Građevinske dozvole, te nakon prijave gradilišta. Prije gradnje svakako angažirajte nadzorne inženjere koji će vršiti kontrolu kvalitete izvedenih radova na gradilištu te kontrolu stavki koje će vam doći na naplatu od strane izvođača. Tijekom gradnje nadzorni inženjer I izvođači dužni su voditi e-građevinski dnevnik.
Po završetku radova na gradilištu, potrebno je ishoditi Uporabnu dozvolu. Unutar procedure ishođenja Uporabne dozvole provodi se tehnički pregled kako bi se utvrdila usklađenost izvedene građevine s Građevinskom dozvolom. Po dobivanju Uporabne dozvole, vašu nekretninu upisujete u katastar i zemljišne knjige te krećete s njenim korištenjem.
